Comment s’y prendre ?
Voici une grande partie des informations qui circulent en ce début d’année :
Les professionnels de l’immobilier :
- Le SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers) communique sur une contraction du
nombre de ventes et fait le constat qu’à fin 2022 la baisse des prix ne s’est pas encore
concrétisée (Note n°87). - La FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) communique sur une érosion du nombre de
transactions sur les 12 derniers mois et une stabilisation des prix après plusieurs années de
hausse (Baromètre mensuel de l’Immobilier Mars 2023) et une baisse des prix à Paris.
Les professionnels du droit : - Le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) fait état d’une orientation baissière du nombre de
transactions des 12 derniers mois associée à un ralentissement significatif de la hausse de prix
(février 2023) et un retour de la négociation sur les prix (Note de conjoncture immobilière n°58).
Les professionnels du crédit : - Meilleurtaux (Conseil et intermédiaire en crédit immobilier) retient un scénario de baisse des
prix. - Cafpi (courtier en crédit) prend l’hypothèse pour 2023 d’un basculement à la baisse du marché
immobilier. La fourchette de taux publiée pour mars 2023 évolue entre 2,73 % et 3,10 %. - Empruntis diffuse un barème national de taux qui évolue pour mars 2023 entre 3,58 % et 3,95%.
Les banquiers : - La banque de France a publié le taux d’usure applicable en mars 2023 pour les prêts immobiliers
de 20 ans et plus. Ce taux est fixé à 4%. - Décembre 2021, taux moyen des prêts sur 20 ans : 0,99%
- Mars 2023, taux moyen des prêts sur 20 ans 0,99% : 3,00%
Les Observatoires économiques - L’INSEE dans son Point de conjoncture du 7 février 2023 mentionne une inflation de l’ordre de 6%
annuelle. - Groupe BPCE valide une baisse sensible des transactions et un recul limité des prix. Sur la
perception de la conjoncture immobilière par les ménages, 16% des personnes consultées
considèrent que le moment est favorable pour acheter quand 44% sont d’un avis contraire. - L’Observatoire du Crédit Logement / CSA constate une dégradation de la solvabilité de la
demande provoquée par l’augmentation du taux de crédit et son impact négatif sur la production
de crédit.
Les professionnels de la rénovation - Le Ministère de la Transition énergétique rappelle les nouvelles obligations portant sur la
performance énergétique et climatique des bâtiments et les restrictions sur les biens classés G et F. - Constat d’une augmentation importante du coût des matières premières impactant le montant
des travaux et les délais de livraison des chantiers.
Proposition d’un scénario principal pour 2023 :
- Baisse du nombre de ventes,
- Ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier,
- Allongement de la durée de vente,
- Retour de la négociation du prix,
- Hausse des taux de crédit,
- Nouvelles obligations liées à la rénovation des bâtiments.
Je suis vendeur :
- Je m’assure de la valorisation la plus récente de mon bien. 2 ou 3 évaluations indépendantes
suffisent pour croiser les informations et prendre en compte les commentaires de tous. - J’organise ma stratégie commerciale (vente en direct, mandat à un ou plusieurs professionnels,
durée escomptée de la recherche d’acquéreurs, outils de communication, éléments de
négociation, …). - Je me prépare à une évaluation financière des garanties apportées par les candidats acquéreurs
(paiement comptant ou sous condition suspensives, …). - Pour la vente d’un bien ancien, j’anticipe les questions relatives à des travaux de rénovation en
consultant un entrepreneur. - Je ne perds pas de vue que la valeur de marché de mon bien sera cernée dès lors que plusieurs
offres comparables seront formulées.
Je suis acquéreur : - J’identifie le marché local des biens correspondant à ma recherche pour déterminer le prix qui
me semble « normal » en intégrant le biais des informations par annonce dont le prix affiché est
le plus optimiste envisagé par le vendeur. - Si le bien visité nécessite des travaux, votre cahier des charges pourrait être soumis à 2 ou
entrepreneurs. - Préalablement à toute entrée en pourparlers, je prépare mon plan de financement et les
garanties dont je dispose (par exemple, une offre avec un paiement comptant pourrait demander
un dépôt de garantie élevé). - Enfin, dans le scénario actuel, je n’oublie pas que je ne suis pas le seul à tenter d’acheter au
meilleur prix.