Voici une grande partie des informations qui circulent pour ce deuxième semestre :
Les professionnels du droit
o Le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) analyse à fin juillet 2023 que les prix des logements entrent
dans une phase de baisse. L’ajustement annoncé des prix, … , arrive à grand pas Le marché doit
encore trouver sa nouvelle dynamique, la hausse brutale des taux ayant refroidi les acquéreurs et
écarté les primo-accédants dont les niveaux de revenus ne suffisent plus aujourd’hui à entrevoir un
achat. Le panel des acquéreurs potentiels a été largement remanié par un recours au crédit de plus
en plus complexe et des arbitrages en défaveur de l’acquisition immobilière au regard du reste à
vivre des Français. (Note de conjoncture immobilière du CSN n°59 et 60).
Les professionnels de l’immobilier
o La FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) communique sur un recul des transactions de 15%
sur un an, soit la deuxième plus forte baisse des cinquante dernières années.
Les prix subissent de plein fouet le ralentissement du marché immobilier national et certains
territoires, à l’image de Paris, subissent une baisse plus forte. (Conjoncture et politique du logement :
1er semestre 2023- FNAIM).
Les professionnels du crédit
o Meilleurtaux (Conseil et intermédiaire en crédit immobilier) analyse que la hausse des taux continue
de s’accélérer et devrait atteindre 5% au début de 2024.
o Cafpi (courtier en crédit) constate une disparité des prix entre les villes avec une tendance à la baisse et une stabilisation du marché, notamment dans les grandes villes. La fourchette de taux sur 20 ans publiée pour septembre 2023 évolue entre 3,49 % et 4,01 %.
o Empruntis diffuse un barème national de taux sur 20 ans qui évolue pour septembre 2023 entre
3,50 % et 4,05%.
Les banquiers
o La Banque de France a publié le taux d’usure applicable en Septembre 2023 pour les prêts
immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus. Ce taux est fixé à 5,56%.
o Septembre 2023, taux effectif moyen des prêts sur 20 ans et plus : 4,17%. (source BdF).
Les Observatoires économiques
o L’INSEE dans son Point de conjoncture du 7 septembre 2023 mentionne que l’inflation d’ensemble se
situerait encore un peu au-dessus de +4% sur un an en décembre. Dans les principales économies
occidentales, les premières conséquences des hausses de taux directeurs décidées par les banques
centrales depuis plus d’un an se manifestent sur le marché immobilier. En effet, ces hausses
provoquent un durcissement de l’accès au crédit des ménages et un recul de la demande
immobilière, entraînant un retournement du marché immobilier.
o L’Observatoire du Crédit Logement / CSA considère que l’horizon du marché semble s’éclaircir, … /
/… Mais la reprise sera lente et hésitante tant que l’accès au crédit n’aura pas été desserré par la
Banque de France.
Proposition d’un scénario principal pour la fin de l’année 2023 :
-
- Baisse du nombre de ventes,
-
- Baisse des prix de l’immobilier,
-
- Allongement de la durée de vente,
-
- Retour de la négociation du prix,
-
- Hausse des taux de crédit,
-
- Nouvelles obligations liées à la rénovation énergétique des bâtiments.
- Je suis vendeur :
o Je m’assure de la valorisation la plus récente de mon bien. 2 ou 3 évaluations indépendantes suffisent
pour croiser les informations et prendre en compte les commentaires de tous.
o J’organise ma stratégie commerciale (mandat à un ou plusieurs professionnels, durée escomptée
de la recherche d’acquéreurs, outils de communication, éléments de négociation, …).
o Je me prépare à une évaluation financière des garanties apportées par les candidats acquéreurs
(paiement comptant ou sous condition suspensives, …).
o Pour la vente d’un bien ancien, j’anticipe les questions relatives à des travaux de rénovation
énergétique en consultant un entrepreneur.
o Je ne perds pas de vue que la valeur de marché de mon bien sera cernée dès lors que plusieurs
offres comparables seront formulées.
Je suis acquéreur :
o J’identifie le marché local des biens correspondant à ma recherche pour déterminer le prix qui me
semble « normal ».
o Si le bien visité nécessite des travaux, votre cahier des charges pourrait être soumis à 2 ou
entrepreneurs.
o Préalablement à toute entrée en pourparlers, je prépare mon plan de financement et les garanties
dont je dispose.
o Dans le scénario actuel, je n’oublie pas que je ne suis pas le seul à tenter d’acheter au meilleur prix.
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